Technical Due Diligence (TDD)

Minimieren Sie Ihr Risiko

Bauliche und technische Mängel können den Wert eines Kaufobjektes erheblich beeinflussen. Sie haben nicht nur wesentlichen Anteil daran, welche Kosten für Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung zu veranschlagen sind, sondern entscheiden auch über das tatsächliche Modernisierungspotenzial einer Immobilie.

Bei der Ermittlung des baulichen und technischen Zustands von Immobilien ist deshalb eine ausreichende Sorgfalt (Due Diligence) geboten. Betroffen sind dabei zahlreiche Aspekte, von der Bausubstanz über Energieeffizienz und Gebäudetechnik bis hin zu Brandschutz, Schallschutz sowie Nachhaltigkeitsaspekten.

Unsere Experten bieten Ihnen das umfassende Know-how, das für eine ganzheitliche Bestandsaufnahme im Rahmen einer technischen Due Diligence (TDD) benötigt wird. Ganz gleich, ob es um Wohnanlagen, Hotels, Bürogebäude, Einkaufszentren, Logistikgebäude, Gewerbe- oder Industrieparks geht. DEKRA ist Ihr kompetenter Ansprechpartner, für Einzelprojekte ebenso wie für umfangreiche Immobilienportfolios.

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Informationen Technical Due Diligence (TDD) (PDF, 786 KB)

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Sie sind also Investor und Ihr Geschäft ist die Immobilienbranche. Sie kaufen bzw. verkaufen Immobilien und benötigen im Rahmen Ihrer laufenden und geplanten Transaktionen eine fundierte Technische Due Diligence. Wir unterstützen Sie hierbei individuell und bedarfsorientiert. Gibt es im Zuge der Ankaufsprüfung Deal Breaker? Wir finden sie. Sie wollen wissen, wie hoch der Instandhaltungsstau kurz-, mittel- und langfristig ist? Wir sagen es Ihnen. Sie benötigen unmittelbar nach der Gebäudebegehung mit unserem Bau-Experten eine erste fachliche Einschätzung in Form einer Red-Flag-Analyse? Bekommen Sie.

Das Spektrum der Technischen Due Diligence von DEKRA ist sehr breit. Damit Sie die für Sie wichtigen und relevanten Bewertungsaspekte finden, geben wir Ihnen nachfolgend eine Übersicht. Diese Bausteine sind modular und können nach Ihren Vorgaben, Schwerpunkten und Bedarfen zusammengestellt und kombiniert werden.

Neben der Zusammenfassung der obligatorischen Objektdaten, den Eigenschaften und Besonderheiten des Grundstückes sowie der Beschreibung und Bewertung der Erschließungssituation bieten wir Ihnen folgende Bewertungsbausteine an

Beschreibung und Bewertung des Gebäudezustandes

In Verbindung mit den baukonstruktiven Komponenten des Gebäudes, auch oft „Dach & Fach“ genannt, werden folgende technischen Bewertungen durchgeführt. Grundsätzlich erfolgen die einzelnen Kostenermittlungen für die Instandsetzung/-haltung in Form einer Kostenschätzung. Ebenso wird jeder Schaden/ Mangel einer zeitlichen Bewertung unterzogen (kurz-/ mittel-/ langfristig).

Bewertung der Objektstruktur

Wir beschreiben hier die Bauweise, die Art der Konstruktion, Achsraster und Besonderheiten in Verbindung mit dem Baukörper.

Prüfung der Bauanträge / Genehmigungen / Abnahmen

Die Prüfung der Baugenehmigung inkl. aller Anlagen, wie Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Statik, Brandschutzkonzept, Nachweis Mindestwärmeschutz (EnEV-/ GEG-Berechnung), Flächen usw. ist Grundlage für alle weiteren Bewertungen.
In Verbindung mit den Vorgaben im Bauschein bzw. den Bauscheinen kann ein Soll/Ist-Abgleich vor Ort mit den damit verbundenen technischen Bewertungen durchgeführt werden.
Die Unterlagen werden vorab gesichtet und fachlich bewertet. Evtl. nicht vorhandene, aber erforderliche Nachweise werden benannt und ggf. mit den damit verbundenen Erstellungskosten dargestellt

Bewertung Energieausweis

Es wird geprüft, ob ein Energieausweis vorliegt und um welche Art des Energieausweises es sich handelt. Ebenso, ob der Energieausweis noch gültig ist bzw. seine restliche Gültigkeitsdauer. Die Kennzahlen des Energieausweises werden überschlägig plausibilisiert. Sofern kein Energieausweis vorliegt, aber ein solcher vorhanden sein müsste (Verkauf, Vermietung, Leasing), bewerten wir dies inkl. der auch hiermit verbundenen überschlägigen Erstellungskosten.

Hinweis: DEKRA erstellt bundesweit Energieausweise für alle Arten von Gebäuden.

Die eigentliche technische Bewertung der Baukonstruktion gliedert sich in folgende Gewerke:

Gründung, Abdichtung

Meist erfolgt hierbei nur eine Bewertung in Verbindung mit Statik und Detailplänen, da die Art der Gründung sowie die Abdichtung meist nicht mehr sichtbar ist. Sofern hier jedoch offensichtliche Schäden oder Mängel erkennbar sind, werden diese dokumentiert, bewertet und die damit verbundenen Instandsetzungs-/ Instandhaltungskosten ermittelt.

Gebäudetrennfugen

Vorhandene und sichtbare Gebäudetrennfugen, bevorzugt in Tiefgaragen oder Untergeschossen, werden hinsichtlich des aktuellen Zustandes und Dichtigkeit visuell begutachtet und bewertet. Evtl. erkennbare Schäden/ Mängel werden erfasst, dokumentiert und monetär bewertet.

Dach

Beschreibung und Bewertung der Dachkonstruktion und Dachbeläge, Klempner-Bauteile, Entwässerungs-Komponenten, Sicherungseinrichtungen, Dachfenster, Oberlichter etc. inkl. Dokumentation festgestellter Schäden/ Mängel sowie eine Einschätzung der Restnutzungsdauer (RND) gemäß VDI 2067. Bewertung des zeitlichen Rahmens einer erforderlichen Dacherneuerung inkl. der damit verbundenen Kosten und/oder notwendiger Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten.

Fassaden

Beschreibung und Bewertung der vorhandenen opaken Fassadenbekleidung(en) inkl. Dokumentation festgestellter Schäden/ Mängel sowie Einschätzung der Restnutzungsdauer (RND) gemäß VDI 2067. Bewertung des zeitlichen Rahmens einer erforderlichen Fassadenerneuerung inkl. der damit verbundenen Kosten und/oder notwendiger Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten.

Fenster/ Fenstertüren/ Glasfassaden/ Außentüren

Beschreibung und Bewertung der vorhandenen transparenten Fassadenbauteile inkl. Dokumentation festgestellter Schäden/ Mängel sowie Einschätzung der Restnutzungsdauer (RND) gemäß VDI 2067. Bewertung des zeitlichen Rahmens einer erforderlichen Fassadenerneuerung inkl. der damit verbundenen Kosten und/oder notwendiger Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten.

Innenausbau

Beschreibung und Bewertung der vorhandenen Gewerke des Innenausbaus (Bodenbeläge, leichte, mobile Trennwände, Wand-/ Deckenbekleidungen, Innentüren/ -fenster) inkl. Dokumentation festgestellter Schäden/ Mängel sowie Einschätzung der jeweiligen Restnutzungsdauern (RND) gemäß VDI 2067, sofern möglich. Bewertung des zeitlichen Rahmens erforderlicher Modernisierungen/ Sanierungen inkl. der damit verbundenen Kosten und/oder notwendiger Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten.

Beschreibung und Bewertung der Gebäudetechnik (HLKSE)

Beschreibung und Bewertung des Brandschutzes

Beschreibung und Bewertung des Grundstückes

Plausibilisierung von Flächenangaben und bautechnischen Kennzahlen

Zusammenstellung der Flächen

Prüfung und Abgleich einzelner Raummaße und –flächen mit den vorhandenen Plänen und Mietverträgen. Darstellung der gemessenen Raumabmessungen mit Auswertung von Abweichungen zu den Planmaßen. Gemessen werden ausgewählte Räume mit Hilfe eines Maßstabes bzw. Laser-Messgerätes.

Darstellung der Flächen nach gif-MF-G oder MF-V

Aktuell werden Mietflächen oftmals noch über die Brutto-Grundfläche (BGF) gemäß DIN 277 festgelegt. Diese Grundlage hat durchaus seine Vorteile… Die Mietflächen werden eindeutig abgegrenzt und es gibt kaum Auslegungsmöglichkeiten hinsichtlich der Berücksichtigung bzw. Nicht-Berücksichtigung von Flächen. Der Nachteil dieser Gliederungsart von Gebäudeflächen ist jedoch der, dass in der BGF große Flächenanteile enthalten sind, die durch den Mieter tatsächlich nicht nutzbar sind. Gemeint sind die Konstruktions-Grundflächen (KGF) der aufgehenden Bauteile (Wände, Stützen usw.). Der Anteil der KGF an der BGF beträgt im Schnitt ca. 15 %.

Daher geht man im Bürobereich mittlerweile dazu über, statt der BGF die Netto-Raumfläche (NRF) gemäß DIN 277 für die Mietflächenfestlegung zugrunde gelegt. Die NRF ist im Grunde die BGF abzüglich der KGF. Diese Mietflächendefinition spiegelt die tatsächlich nutzbare Fläche besser wider als die BGF, jedoch sind auch hier sind Flächenanteile enthalten, die für den Mieter keinen direkten Nutzen haben. Z. B. die technischen Funktionsflächen (TF), also die Raumflächen, in den sich die technischen Anlagen zur Ver- und Entsorgung des Gebäudes befinden.

Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) hat daher ein Regelwerk formuliert, das die Mietfläche als eine Größe auffasst, die direkt aus den Gebäudeeigenschaften abzuleiten ist (Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF-G) bzw. der Mietflächen für Verkaufsflächen (MF-V)). Diese Richtlinie basieren im Wesentlichen auch auf den Begriffen der DIN 277, betrachtet die Flächen jedoch mehr aus kaufmännischer Sicht (ohne monetäre Bewertung). In der MF-G sind z. B. nichttragende Wände Bestandteil der Mietfläche. Das hat den Vorteil, dass Änderungen im Grundriss (Umbau oder Einbau zusätzlicher nichttragender Innenwände) keine Auswirkung auf die Mietfläche zur Folge hat. Allgemeine Flächen, die nicht vermietet sind, wie die Technik-Flächen und allgemeine Verkehrsflächen (Treppenhäuser, Aufzugsschächte, allgemeine Rettungswege im Gebäude) werden nicht weiter betrachtet, da diese in Verbindung mit den eigentlichen Mietflächen kaufmännisch nicht relevant sind.

Analyse der Flächeneffizienz

Die Effizienz des Grundrisses eines Gebäudes lässt sich überschlägig mit Hilfe einer Kennzahl ermitteln. Der sog. Flächeneffizienz. Hierbei wird im Grunde nur die Nutzungsfläche (NUF) des Gebäudes durch die Brutto-Geschossfläche (BGF) geteilt. Grundlage beider Flächenarten ist wiederum die DIN 277.

Je höher der Wert dieser Division ist, desto besser ist die Flächeneffizienz. Mit Hilfe dieser Kennzahl können wiederum kaufmännische Entscheidungen und Einschätzungen vorgenommen werden. Lohnt sich der Umbau von Geschossen und damit eine Erhöhung und Optimierung der NUF, etc.

Mietvertragliche Wertung in Verbindung mit Mietereinbauten

Auf Basis der vorangehenden Berechnungen und Bewertungen kann eine Bewertung der Mietverträge vorgenommen werden. Allerdings nicht in juristischer Sicht, sondern aus fachlicher und kaufmännischer Sicht. Sind die in den Mietverträgen angegebenen Mietflächen korrekt oder bedarf es einer Anpassung? Wie sind evtl. vorhandene Mietereinbauten zu bewerten in technischer Sicht?

Empfehlungen zur Verbesserung der Objektstruktur

Technische Bewertung der bauordnungsrechtlichen Situation

Prüfung technischer Vorgaben sonstiger Richtlinien und Bestimmungen

Beschreibung und Bewertung der Gewährleistungssituation

Beschreibung und Bewertung der Wartungsverträge

Optional können wir als Kombination weitere Leistungen erbringen

Erstellung eines energetischen Sanierungs-/ Modernisierungskonzeptes

Je nach Sanierungsstau im Gebäude macht eine grundsätzlich energetische Sanierung, im Idealfall mit einer damit verbundenen möglichen Förderung Sinn. Ergänzend und auf der Grundlage der Ergebnisse unserer Technischen Due Diligence wird eine energetische Ist-Analyse durchgeführt und nach DIN V 18599 berechnet. Auf dem energetischen Ausgangslage basierend (End-/ Primärenergiebedarf in kWh/m² a) werden Einzelmaßnahmen sowie Maßnahmenkombinationen simuliert, mit dem Ziel einer maximalen Steigerung der Energieeffizienz und Wirtschaftlichkeit. Es werden die damit verbundenen Investitionskosten als Kostenschätzungen ermittelt sowie die mit den Maßnahmen verbundenen Energieeinsparungen. Um die Wirtschaftlichkeit auch nachvollziehbar darzustellen, wird eine dynamische Wirtschaftlichkeitsberechnung durchgeführt, die neben der klassischen Wirtschaftlichkeitsbetrachtung Investition [€] / Einsparung [€] auch die Aspekte Energiepreissteigerung, Kapitalzins und Inflation berücksichtigt.

Aufbereitet in einem nachvollziehbar strukturierten Bericht werden unter Berücksichtigung des zur Verfügung stehenden Budgets sinnvolle und aufeinander abgestimmte Maßnahmen und Konzepte entwickelt. Im Idealfall ist das Idealkonzept auch förderfähig und damit auch mit interessanten Tilgungszuschüssen verbunden (KfW-Programm Energieeffizient Sanieren).

Mehr unter Energieberatung und Energiepotenzialanalyse

Durchführung einer Umwelt Due Diligence

Erstellung von Gutachten über den Verkehrswert sowie von Markt- und Beleihungswertermittlungen

Zum Leistungsspektrum gehören Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB, Marktwertschätzungen sowie Markt- und Beleihungswertermittlungen nach § 16 Abs. 1 und 2 PfandBG.
Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB sind für verschiedene steuerliche Zwecke erforderlich und können bei einem Rechtsstreit in Zusammenhang mit Erwerb / Veräußerung, Erbschaft, Vermögensauseinandersetzung oder gegenüber Behörden herangezogen werden. Um die örtliche Situation und den Zustand der Liegenschaften festzustellen, führen qualifizierte und erfahrene DEKRA-Sachverständige eine Innen- und Außenbesichtigung durch und holen fehlende Auskünfte bei Behörden ein. Auf Basis der Objektunterlagen wird anschließend das Gutachten ausgearbeitet. Die Eigenschaften zur Immobilie einschließlich deren rechtlichen Gegebenheiten (Miet- und Nutzungssituation, Rechte/ Lasten im Grundbuch, Baulasten, Altlasten, Denkmalschutz u.v.m.) werden dargelegt und fließen nachvollziehbar in die Wertansätze ein. Von großer Bedeutung ist dabei die aktuelle Immobilien-Marktlage. Aus der Sachwert-, Ertragswert- und/ oder Vergleichswertberechnung wird der Verkehrswert inkl. Bodenwert abgeleitet und plausibilisiert. Eine Fotodokumentation, Karten und Unterlagen bilden den festen Bestandteil der Leistung. Abschließend führen nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Immobilien-Wertgutachter eine standardmäßige Qualitätssicherung durch. Marktwertschätzungen beschränken sich auf eine stichwortartige Beschreibung der Immobilie und deren rechtlichen Gegebenheiten. Als objektive, neutrale Bewertung können die verkürzten Darstellungen als Basis einer Preisverhandlung für Kauf- oder Verkauf herangezogen werden, sind aber bei rechtlichen Auseinandersetzungen und gegenüber Behörden nicht verwendbar.

Markt- und Beleihungswertermittlungen nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes werden zur Vorbereitung der Finanzierung und Festlegung der Beleihungsgrenze durch die Bank benötigt. Unter Einhaltung der Vorgaben der Beleihungswertermittlungsverordnung-BelWertV werden Gutachten für Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie vereinfachte Wertermittlungen für wohnwirtschaftlich genutzte Objekte bei Vergabe von Kleindarlehen erstellt. Die Wertermittlung erfolgt mit professioneller Bewertungssoftware.

Erstellung eines Schadengutachtens oder einer Beweissicherung

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