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Technical Due Diligence

Investitionen strategisch angehen

Immobilien sind nach wie vor eines der beliebtesten Investitionsbereiche. Allerdings können bauliche und technische Mängel deren Wert erheblich beeinflussen. Von daher sollte eine Technische Due Diligence im Rahmen einer Immobilien-Transaktion zur Risikominimierung obligatorisch sein. Wir bieten Ihnen hierfür unser umfassendes empirisches Know-how, sowohl für Einzelprojekte wie auch für umfangreiche Immobilienportfolios. Sichern Sie Ihren Erfolg mit DEKRA Technical Due Diligence.Vereinbaren Sie jetzt Ihren Gesprächstermin!

Ihre Vorteile:

Zentral koordinierter Einsatz von DEKRA Experten-Teams bundesweit und international
Individuell flexibler Leistungsumfang
Mögliche Kombination(en) mit Environmental Due Diligence/ ESG Due Diligence, Verkehrswert-/ Marktwertgutachten oder Nutzungsdauergutachten
Vom Erstgespräch bis zum Projektabschluss: One face to the customer

Vor der Investition: Umfassende Gebäudeanalyse

Bei Immobilien-Transaktionen ist eine sorgfältige Analyse – Technical Due Diligence – zur Ermittlung sämtlicher entscheidender Informationen und Faktoren unerlässlich. Diese umfasst zahlreiche Bereiche, von der Bausubstanz über Energieeffizienz und Gebäudetechnik bis hin zu Brandschutz, Schallschutz sowie Nachhaltigkeits- und Umweltaspekten. Diese Faktoren haben nicht nur wesentlichen Anteil daran, welche Kosten für Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung zu veranschlagen sind, sondern entscheiden auch über das tatsächliche Investitions-, Planungs- und Nutzungspotenzial einer Immobilie.

Größtmögliche Flexibilität durch modulare Bewertungsbausteine

Ganz gleich, ob Sie in Wohnanlagen, Hotels, Bürogebäude, Einkaufszentren, Logistikgebäude, Gewerbe- oder Industrieparks investieren möchten – wir bieten Ihnen das umfassende Know-how, das Sie für eine ganzheitliche Bewertung im Rahmen einer technischen Due Diligence (TDD) benötigen. Neben der Zusammenfassung der obligatorischen Objektdaten, der Eigenschaften und Besonderheiten des Grundstückes sowie der Beschreibung und Bewertung der Erschließungssituation, können Sie aus verschiedenen modularen Bewertungsbausteinen bedarfsgerecht wählen. Wir stellen diese nach Ihren Vorgaben, Schwerpunkten und Bedarfen individuell für Sie zusammen.

Sie haben die Wahl: Unsere modularen TDD-Bewertungsbausteine

Gebäudezustand

Bewertung der Objektstruktur

Prüfung der Bauanträge/Genehmigungen/Abnahmen

Bewertung Energieausweis

Technische Baukonstruktion

Die technische Bewertung der Baukonstruktion gliedert sich beispielsweise in folgende Gewerke:

Gründung, Abdichtung

Häufig bewerten wir diese in Verbindung mit der Statik und den Detailplänen, da die Art der Gründung sowie die Abdichtung meist nicht mehr sichtbar ist. Sofern hier jedoch offensichtliche Schäden oder Mängel erkennbar sind, dokumentieren wir diese, bewerten sie und ermitteln die damit verbundenen Instandsetzungs-/Instandhaltungskosten.

Gebäudetrennfugen

Vorhandene und sichtbare Gebäudetrennfugen, bevorzugt in Tiefgaragen oder Untergeschossen, begutachten und bewerten unsere Sachverständigen visuell hinsichtlich des aktuellen Zustandes und der Dichtigkeit. Eventuell erkennbare Schäden/Mängel werden erfasst, dokumentiert und finanziell bewertet.

Dach

Wir beschreiben und bewerten die Dachkonstruktion und Dachbeläge, Klempner-Bauteile, Entwässerungs-Komponenten, Sicherungseinrichtungen, Dachfenster, Oberlichter und weiteres. Zudem dokumentieren wir festgestellte Schäden/Mängel und geben eine Einschätzung zur Restnutzungsdauer (RND). Ebenso enthalten ist eine Bewertung des zeitlichen Rahmens für eine erforderliche Dacherneuerung inklusive der damit verbundenen Kosten und/oder notwendiger Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten.

Fassaden

Die Beschreibung und Bewertung der vorhandenen opaken Fassadenbekleidung(en) erfolgt ebenfalls inklusive einer Dokumentation der festgestellten Schäden/ Mängel sowie einer Einschätzung zur Restnutzungsdauer (RND). Dabei bewerten wir auch den zeitlichen Rahmen für eine erforderliche Fassadenerneuerung sowie damit verbundener Kosten und/oder notwendiger Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten.

Fenster/Fenstertüren/Glasfassaden/Außentüren

Die Beschreibung und Bewertung der vorhandenen transparenten Fassadenbauteile erfolgt inklusive der Dokumentation festgestellter Schäden/ Mängel sowie der Einschätzung der Restnutzungsdauer (RND). Auch hier ist die Bewertung des zeitlichen Rahmens einer erforderlichen Fassadenerneuerung inklusive der damit verbundenen Kosten und/oder notwendiger Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten enthalten.

Innenausbau

Die Beschreibung und Bewertung der vorhandenen Gewerke des Innenausbaus (Bodenbeläge, leichte, mobile Trennwände, Wand-/ Deckenbekleidungen, Innentüren/ -fenster) beinhaltet auch die Dokumentation festgestellter Schäden/Mängel sowie eine Einschätzung der jeweiligen Restnutzungsdauer (RND), sofern möglich. Auch die Bewertung des zeitlichen Rahmens für erforderliche Modernisierungen/ Sanierungen sowie der damit verbundenen Kosten und/oder notwendiger Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten sind enthalten.

Gebäudetechnik (HLKSE)

Brandschutz

Grundstück

Plausibilisierung Flächenangaben und bautechnische Kennzahlen

Zusammenstellung der Flächen

Prüfung und Abgleich einzelner Raummaße und –flächen mit den vorhandenen Plänen und Mietverträgen. Darstellung der gemessenen Raumabmessungen mit Auswertung von Abweichungen zu den Planmaßen. Gemessen werden ausgewählte Räume mit Hilfe eines Maßstabes beziehungsweise Laser-Messgerätes.

Darstellung der Flächen nach gif-MF-G oder MF-V

Aktuell werden Mietflächen oftmals noch über die Brutto-Grundfläche (BGF) gemäß DIN 277 festgelegt. Diese Grundlage hat durchaus Vorteile: Die Mietflächen werden eindeutig abgegrenzt und es gibt kaum Auslegungsmöglichkeiten hinsichtlich der Berücksichtigung beziehungsweise Nicht-Berücksichtigung von Flächen. Der Nachteil dieser Gliederungsart von Gebäudeflächen ist jedoch der, dass in der BGF große Flächenanteile enthalten sind, die durch den Mieter tatsächlich nicht nutzbar sind. Gemeint sind die Konstruktions-Grundflächen (KGF) der aufgehenden Bauteile (Wände, Stützen oder ähnliches). Der Anteil der KGF an der BGF beträgt im Schnitt in etwa 15 %.

Daher geht man im Bürobereich mittlerweile dazu über, statt der BGF die Netto-Raumfläche (NRF) gemäß DIN 277 für die Mietflächenfestlegung zu nutzen. Die NRF ist im Grunde die BGF abzüglich der KGF. Diese Mietflächendefinition spiegelt die tatsächlich nutzbare Fläche besser wider als die BGF, jedoch sind auch hier sind Flächenanteile enthalten, die für den Mieter keinen direkten Nutzen haben. Dazu gehören zum Beispiel die technischen Funktionsflächen (TF), also die Raumflächen, in denen sich technische Anlagen zur Ver- und Entsorgung des Gebäudes befinden.

Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) hat daher ein Regelwerk formuliert, das die Mietfläche als eine Größe auffasst, die direkt aus den Gebäudeeigenschaften abzuleiten ist (Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF-G) beziehungsweise der Mietflächen für Verkaufsflächen (MF-V)).

Diese Richtlinie basiert im Wesentlichen auch auf den Begriffen der DIN 277, betrachtet die Flächen jedoch mehr aus kaufmännischer Sicht (ohne finanzielle Bewertung). In der MF-G sind zum Beispiel nichttragende Wände Bestandteil der Mietfläche. Das hat den Vorteil, dass Änderungen im Grundriss (Umbau oder Einbau zusätzlicher nichttragender Innenwände) keine Auswirkung auf die Mietfläche zur Folge haben. Allgemeine Flächen, die nicht vermietet sind, wie Technik-Flächen oder allgemeine Verkehrsflächen (Treppenhäuser, Aufzugsschächte, allgemeine Rettungswege im Gebäude) werden nicht weiter betrachtet, da diese in Verbindung mit den eigentlichen Mietflächen kaufmännisch nicht relevant sind.

Analyse der Flächeneffizienz

Die Effizienz des Grundrisses eines Gebäudes lässt sich überschlägig mit Hilfe einer Kennzahl ermitteln – der sogenannten Flächeneffizienz. Hierbei wird im Grunde nur die Nutzungsfläche (NUF) des Gebäudes durch die Brutto-Geschossfläche (BGF) geteilt. Grundlage beider Flächenarten ist wiederum die DIN 277.

Je höher der Wert dieser Division ist, desto besser ist die Flächeneffizienz. Mit Hilfe dieser Kennzahl können wiederum kaufmännische Entscheidungen und Einschätzungen vorgenommen werden – wie zum Beispiel, ob sich der Umbau von Geschossen und damit eine Erhöhung und Optimierung der NUF lohnt.

Mietvertragliche Wertung in Verbindung mit Mietereinbauten

Auf Basis der vorangehenden Berechnungen und Bewertungen kann eine Bewertung der Mietverträge vorgenommen werden. Allerdings nicht in juristischer Sicht, sondern aus fachlicher und kaufmännischer Sicht. Sind die in den Mietverträgen angegebenen Mietflächen korrekt oder bedarf es einer Anpassung? Wie sind eventuell vorhandene Mietereinbauten in technischer Sicht zu bewerten? Auf diese Fragen bietet die Analyse klare Antworten.

Empfehlungen zur Verbesserung der Objektstruktur

Bauordnungsrechtliche Situation

Umsetzung von Richtlinien und Bestimmungen

Gewährleistung

Wartungsverträge

Optionale Kombination mit weiteren Leistungen

Energetisches Sanierungs-/Modernisierungskonzept

Umwelt Due Diligence

Verkehrswertgutachten, Markt- und Beleihungswertermittlungen

Verkehrswertgutachten

Marktwertschätzungen

Markt- und Beleihungswertermittlungen

Schadengutachten oder Beweissicherung

Download

Informationen Technical Due Diligence (TDD)(PDF, 786.3 KB)

DEKRA – Investitionen mit Technical Due Diligence schützen

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Unser Produktmanager für den Bereich Technical Due Diligence freut sich auf Ihre Mail oder Ihren Anruf.

Mike Verhoeven

Produktmanager für den Bereich Technical Due Diligence

+49.681.5001-201
mike.verhoeven@dekra.com

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